קניית דירה בחו"ל ובסלובקיה בפרט

קניית דירה בסלובקיה היא השקעה משתלמת ביותר. שיעור הצמיחה של מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות גבוהים מהממוצע האירופאי.

קניית דירה בחו"ל – מה צריך לדעת על השקעות נדל"ן באירופה

יותר ויותר ישראלים מתעניינים בתחום של השקעות נדל"ן באירופה. אנו ממליצים לבדוק את האופציה של השקעה בנדל"ן בסלובקיה, בגלל המיקום המעולה שלה, כלכלה יציבה ושוק נדל"ן שעולה בהתמדה, ורמת סחירות גבוהה במיוחד בבירה ברטיסלבה (שגם קרובה מאוד לוינה, למשל –  כשעה נסיעה). אז מה צריך בשביל עסקת נדל"ן מוצלחת בחו"ל ואיך בכלל רוכשים דירות להשקעה באירופה?

הצעד הראשון ברכישת דירות להשקעה באירופה – בדיקת שוק

על מנת לבצע בדיקת שוק מעמיקה של דירות להשקעה באירופה, יש צורך במשאבים, זמן וכסף, וכן בשימוש בשיטות מעמיקות ויסודיות. מעבר לזמן ולכסף שמושקע, ככל שהמחקר מתבצע עם ידע וניסיון עמוקים יותר, היעילות והדיוק שלו יגברו. האפשרות האחרת היא לעבוד עם חברה בעלת ניסיון, שתשיג את המידע הדרוש בשוק החדש של השקעות נדל"ן באירופה במקומכם – וכאן אנחנו נכנסים לתמונה.

משקיע נדל"ן בעל ניסיון לא יתחיל לחפש עסקה ללא מומחים שיספקו לו תמיכה מקצועית החל מהבדיקה המשפטית וכלה בחוות דעת של אדריכל או מהנדס, וגם מישהו שמבין בפיננסים ובחוקים שקשורים לכספים, מסים וכו', במדינה שבה מתכוונים לקנות דירות להשקעה. הידע שנדרש כדי להחליט על ההשקעה הוא רב וחברה שמתמחה בכך יכולה לעזור לכם לאסוף אותו. בכל מה שקשור לתחום של השקעות נדל"ן באירופה – לסמוך רק על המומחים.

קניית דירה באירופה – תחומים שיש ללמוד לפני ש"נכנסים למים"

לפני שקונים דירות להשקעה באירופה כדאי לדעת הכול על התהליך: כיצד מבוצעים תהליכי הרכישה והמכירה בפועל. איך רושמים עסקה ומה ההשלכות החוקיות של החזקת נכס? באיזה ערוץ עוברים כספים וכיצד הכי טוב להעביר אותו מהארץ? מהן נקודות הכשל שיכולות להתגלות בעסקה וכיצד אדע שלא מרמים אותי? מהם הרישומים שמתבצעים ונבדקים לפני הרכישה וכיצד לא אסתבך עם החוק המקומי, ואוודא שאני עושה הכול נכון? ועוד שאלות רבות.

חוזה הרכישה הוא גורם משמעותי בעסקאות נדל"ן, בחו"ל בדיוק כמו בארץ. אל תשאירו שום הסכם בעל פה! מערך חוזים של שוק השקעות נדל"ן באירופה כולל לרוב זיכרון דברים, חוזה קדם רכישה וחוזה רכישה. בנוסף למערך, כדאי לבדוק (יחד עם מישהו שמבין את השפה וגם את החוקים) את המסמכים של הנכס עצמו, האם אין בהם דבר-מה חשוד, ומה ניתן להפיק מהם מבחינת הידע על הנכס. יש להבין את העלויות והתהליכים של השבחת הנכס, לדוגמה, כי שיפוץ יכולות להיות לו משמעויות רבות כשמדובר בנדל"ן בחו"ל.

בכל התחום של ההשכרה (שכן אנחנו מניחים שאתם קונים דירה להשקעה וחלק מההשקעה זו ההשכרה…) ישנן מספר שאלות חשובות שיש לתת עליהן את הדעת: מהם החוקים שמגנים על השוכר במדינה שבה אתם קונים דירה? מהן מגבלותיו של המשכיר, זכויותיו של השוכר, תהליך הוצאה של השוכר מהנכס במידת הצורך בבבועוד. גם בתחום זה נוכל להעמיד לשירותכם את העו"ד שלנו שמתמחה בנדל"ן בסלובקיה וישמח לענות על כל השאלות שלכם.

משכנתא, מס רכישה ועוד – מה צריך לדעת על הפיננסים לפני שרוכשים דירות להשקעה בחו"ל

כחלק מתכנית העסקית של השקעה, כדאי לקחת בחשבון שכל עסקה בתחום השקעות נדל"ן באירופה, כוללת איזושהי רמה של מיסוי. בדרך כלל זה בא לידי ביטוי באחד השלבים או בכמה מהשלבים: ברכישה, בהחזקה או במכירה. על הרוכשים להבין את המיסים החלים על העסקאות כדי לא ליפול עם הוצאה גדולה יותר ממה שתכננתם. כדאיות העסקה יכולה להיות ממש תלויה במסים. קל וחומר כשמדובר במשכנתא, שכן תנאי המשכנתא במדינה האחרת יכולים להיות שונים מאוד, וגם זה בתנאי שהבנקים בכלל נותנים משכנתא לזרים. יש לבדוק את המסלולים והריביות ביתר שאת, גם פה נוכל לסייע לכם עם עו"ד ורו"ח שמבינים את התחום של נדל"ן בסלובקיה, שגם מכירים את מערכת הבנקים.

חשוב ליצור הכרות עם השוק של דירות להשקעה באירופה, לפני שמחליטים לרכוש דירה בסלובקיה או במדינה אחרת באירופה. הכרות לעומק עם האזור בו משקיעים תאפשר לכם להעריך בדיוק רב יותר את השוק של השקעות נדל"ן באירופה ואת הכדאיות של העסקה הספציפית. אנחנו נעניק לכם את המפתח להבנה זו.

בשנת 2019, לדוגמה, המחיר למ"ר עלה ב-11,3% לעומת השנה שלפני. במיוחד עלו במחיר דירות בנות שלושה חדרים בערים הגדולות. הזינוק נרשם בקושיצה (+16,7%), בפרשוב (16%) ובברטיסלאבה (13,2%). כאן תוכלו לצפות בדו"ח הבנק הלאומי לרבעון הראשון של 2020.

בשנת 2020 הייתה צפויה צמיחה של 10%, אמנם בגלל המגפה העולמית ניתן יהיה לדעת את שיעור הצמיחה האמיתי רק בסוף השנה.
ריבית המשכנתא בסלובקיה נעה בין 0,89% ל-2%, שזה אחד השיעורים הנמוכים באירופה. בזכות הביקוש הגדול מחירי הנדל"ן לא ירדו אפילו בתקופת המשבר והמגיפה העולמית. הביקוש לדירות לרכישה ולהשכרה גבוה גם מפני שעדיין קיים מחסור בדירות בברטיסלאבה. בזכות הגירת העובדים המיומנים מארצות האיחוד האירופאי האחרות, וכן הכמות העולה של אשרות השהייה לאזרחי מדינות העולם השלישי, הביקוש לדירות להשכרה לטווח של שנה עד שנתיים לא ירד אפילו בתקופת הפנדמיה.
החל מה-1 ליולי 2020 הבנקים החמירו את התנאים למתן המשכנתא (שלא עולה כיום על 80% מסכום העסקה), אך נותרו ידידותיים למדי למי שרוצה לרכוש נדל"ן ללא משכנתא או עם הון עצמי מעל 30%. הם מספקים תנאים משתלמים לעסקים כאלה.
עלויות השכירות דירה בת שתי חדרים (one bedroom) בבניין חדש בברטיסלאבה מתחילות מ-500 יורו לא כולל energie (דמי תחזוקה, לפחות 100-150 יורו לחודש לדירה). במרכז העיר המחירים גבוהים ב-25-30%. כשהשכר הממוצע בעיר הבירה הוא 1359 יורו ברוטו (כ-1000 יורו נטו), הוצאות השכירות מהוות לעתים 50% מהתקציב החודשי.
כאשר עלות הנכס היא 150 אלף יורו, ההחזר השנתי מהשכרתו יהיה 4,5-5%, תלוי בהוצאות הנלוות, אך בכל מקרה מדובר ברווחיות גבוהה.