כללי האשראי והסיוע במשכנתאות בסלובקיה השתנו: מה ישתנה עבור הלווים מנובמבר 2026

בסלובקיה משתנים הכללים הנוגעים לסיוע בתשלומי משכנתא, לאשראי צרכני ולפעילותם של מלווים חוץ־בנקאיים.

השינויים נכנסים לתוקף בשני שלבים. עיקרו של חוק מס' 312/2025 Z. z. חל כבר מ־1 בדצמבר 2025. חבילת שינויים משמעותית נוספת תיכנס לתוקף ב־20 בנובמבר 2026.

מ־1 בדצמבר 2025 בוטלה הסובסידיה הממשלתית שנועדה לפצות על העלייה בהחזר המשכנתא. במקומה יכולים בנקים מסחריים, למעט גופי חיסכון ייעודיים לבנייה (stavebná sporiteľňa), לשלם ללווים פיצוי בגובה 75% מהעלייה בהחזר החודשי, ועד לתקרה של 150 אירו בחודש.

השלב הבא יתחיל ב־20 בנובמבר 2026. אז ייכנסו לתוקף כללי רישוי חדשים למלווים חוץ־בנקאיים, תוגבל העמלה שמתווכי אשראי יכולים לגבות ותחוזק ההגנה על צרכנים.

ההגנות החדשות יחולו גם בשלב קבלת ההלוואה וגם במצבים שבהם מתעוררים קשיים בהחזר.

הנה מה שכבר השתנה, מה צפוי להשתנות בהמשך ועל מי חלים הכללים החדשים.

מה משתנה ומתי

המועצה הלאומית של הרפובליקה הסלובקית אישרה את חוק מס' 312/2025 Z. z. ב־14 באוקטובר 2025. החוק פורסם רשמית ב־19 בנובמבר 2025.

החוק מסדיר אשראי צרכני, הלוואות וסוגי אשראי נוספים הניתנים לאנשים פרטיים. הוא גם משנה ומשלים שורה של חוקים קיימים.

הנקודה החשובה ביותר היא להבחין בין שני שלבי הרפורמה:

מה כבר בתוקף מ־1 בדצמבר 2025

הסובסידיה הממשלתית למשכנתא הוחלפה בפיצוי מהבנק

מה היה קודם

לפי חוק מס' 526/2023 Z. z., לווים יכלו לקבל סיוע ממשלתי שנועד לכסות חלק מהעלייה בהחזר החודשי של הלוואה לדיור.
את התשלומים ניהל משרד העבודה, הרווחה והמשפחה.

מה חל עכשיו

מ־1 בדצמבר 2025 פועל במקום הסובסידיה הממשלתית מנגנון של פיצוי בנקאי — hypotekárna pomoc.

הבנק המסחרי שנתן את ההלוואה יכול לשלם ללווה פיצוי בגובה:

• 75% מההפרש החיובי בין ההחזר החודשי ששולם בפועל לבין ההחזר הקובע לצורך החישוב
• עד לתקרה של 150 אירו בחודש.

לצורך החישוב נלקח בחשבון ההחזר ששולם בפועל. הוא כולל הן את קרן ההלוואה והן את הריבית.

התוכנית בתוקף עד 30 בנובמבר 2027.

גופי חיסכון ייעודיים לבנייה (stavebná sporiteľňa) אינם נכללים בתוכנית.

מי זכאי לפיצוי על העלייה בהחזר המשכנתא

הזכאות לסיוע מותנית בעמידה בכל התנאים הבאים במקביל:

1. הסכם ההלוואה נחתם לפני 1 בינואר 2024
2. תקופת ההחזר היא לפחות 5 שנים, כלומר 60 חודשים
3. ההלוואה מובטחת בשעבוד של נכס מגורים הנמצא בסלובקיה
4. עדכון הריבית הקבועה או שינוי בריבית משתנה התרחשו לאחר 31 ביולי 2025
5. העלייה בהחזר החודשי נובעת ישירות משינוי בריבית הקבועה או המשתנה.

אם ההחזר עלה מסיבה אחרת, לא ניתן לקבל את הפיצוי.

אפשר לקבל את הסיוע עבור הסכם הלוואה אחד ונכס מגורים אחד בלבד.

אם יש כמה לווים באותו הסכם, רק אחד מהם יהיה זכאי לפיצוי.

חשוב לדעת: הדירה או הבית צריכים לשמש אך ורק למגורי הקבע של הלווה או של בני משפחתו הקרובים. הנכס לא יכול לשמש כנכס להשקעה.

הלווה מצהיר כי הנכס והשימוש בו עומדים בתנאי התוכנית.

אם יימצא שההצהרה כוללת מידע כוזב, יהיה עליו להחזיר את מלוא סכום הסיוע שקיבל.

איך נבדקת הכנסת הלווה

הבנק בודק את הכנסת הלווה והלווה המשותף פעם אחת, על בסיס נתונים של רשות המסים הסלובקית (Finančné riaditeľstvo SR).

הבדיקה מבוססת על ההכנסות בשנת 2024.
ההכנסה החודשית הממוצעת של הלווה והלווה המשותף אינה יכולה לעלות על פי 1.6 מהשכר החודשי הנומינלי הממוצע במשק הסלובקי בשנת 2024.

החוק מתיר במפורש להעביר את המידע הדרוש בין:

• הבנק
• רשות המסים הסלובקית
• משרד העבודה, הרווחה והמשפחה.

העברת המידע מותרת לפי החוק.

היא אינה נחשבת להפרה של סודיות בנקאית או סודיות מס.

איך משולם הסיוע במשכנתא

לווים שכבר קיבלו בעבר סיוע לפי חוק מס' 526/2023 Z. z. עוברים למנגנון החדש באופן אוטומטי.

לווים שלא קיבלו את הסיוע קודם לכן צריכים להגיש בקשה מדי חודש.

המועד האחרון להגשה הוא סוף החודש שלאחר החודש שעבורו מבוקש הפיצוי.
בתקופת המעבר אפשר להגיש בקשה גם בדיעבד. המועד האחרון הוא סוף החודש השני שלאחר תחילת הפעלת התוכנית בבנק הספציפי.

אם הבנק קיבל החלטה להעניק את הסיוע לפני 1 במאי 2026, עליו להתחיל בתשלומים לא יאוחר מ־1 במאי 2026.

משרד העבודה, הרווחה והמשפחה (Ústredie) נדרש להעביר לבנק את הנתונים הדרושים על הלווים עד 1 במרץ 2026.

מידע אישי שלא נעשה בו שימוש חייב להימחק עד 30 בנובמבר 2027.

חשוב: צריך לשלם את המשכנתא בזמן

הפיצוי משולם רק אם ההחזר החודשי שולם במלואו ובמועד.
עם זאת, תשלום שבוצע עד סוף החודש שלאחר חודש הפיגור נחשב כאילו שולם במועד.
אם יתברר בהמשך שללווה לא הייתה זכאות לסיוע, הוא יהיה חייב להחזיר לבנק את מלוא סכום הפיצוי שקיבל.

הסיוע במשכנתא פטור ממס ואינו מפחית קצבאות סוציאליות

הפיצוי שמתקבל:

• פטור ממס הכנסה
• לא נחשב להכנסה לצורך חישוב סכום הקיום המינימלי
• אינו נלקח בחשבון בחישוב פיצויים בגין נכות
• אינו מוביל להפחתה של קצבאות סוציאליות.

לצורך כך תוקנו:

חוק מס' 595/2003 Z. z. בנושא מס הכנסה
חוק מס' 601/2003 Z. z. בנושא סכום הקיום המינימלי
חוק מס' 447/2008 Z. z. בנושא פיצויים בגין נכות.

מה ישתנה מ־20 בנובמבר 2026

השלב המשמעותי השני של הרפורמה ייכנס לתוקף ב־20 בנובמבר 2026.
הוא נוגע בעיקר לאשראי חוץ־בנקאי, למתווכים פיננסיים, למכירת אשראי ולהגנה על לווים שמתקשים לעמוד בהחזרים.

יהיה אסור לתת אשראי צרכני ללא רישיון

מה חל עד השינוי

עד כה, "אשראי לא חוקי" התייחס להלוואה של עד 100,000 אירו שניתנה על ידי גוף חוץ־בנקאי ללא רישיון של הבנק הלאומי של סלובקיה — NBS.

מה ישתנה מ־20 בנובמבר 2026

מהתאריך הזה יהיה אסור להעניק לצרכנים אשראי או הלוואות ללא רישיון של NBS, ללא קשר לסכום ההלוואה.

אם המלווה פועל ללא הרישיון הנדרש:

• החוזה ייחשב בטל
• הלווה יצטרך להחזיר רק את סכום הקרן שקיבל בפועל
• לא ניתן יהיה לגבות ממנו ריבית, קנסות או עמלות
• המלווה יהיה חייב לאפשר ללווה לפרוס את החזר הקרן לתשלומים
• תקופת הפריסה לא תוכל להיות קצרה מהתקופה שהייתה חלה אילו ההסכם היה חוקי.

מלווים חוץ־בנקאיים יצטרכו לקבל רישיון מתאים או להפסיק לפעול בשוק.

לגופים הפועלים כיום ב"שוק האפור" נקבעה תקופת מעבר עד 20 במרץ 2027.

העמלה של מתווכי אשראי תוגבל

מ־20 בנובמבר 2026 העמלה שגובה סוכן פיננסי או מתווך על אשראי בסכום העולה על 10,000 אירו לא תוכל להיות גבוהה מ־1.5% מסכום האשראי.

בפועל, המטרה היא לצמצם את עלויות התיווך בעסקאות אשראי גדולות.

ייאסרו שיטות מכירה אגרסיביות של אשראי

החל מ־20 בנובמבר 2026 יהיה אסור למלווים:

• לחייב את הלווה לרכוש ביטוח מחברת ביטוח מסוימת
• לדרוש שירותים נוספים בתשלום שאינם נחוצים לצורך קבלת האשראי
• לצרף שירותים מיותרים שאין להם ערך ממשי עבור הלקוח
• להתקשר לצרכן או לשלוח לו הודעות עם הצעת אשראי, אם הוא לא ביקש לקבל הצעה כזו.

בנוסף, לא יהיה ניתן לגבות תשלום על בדיקת בקשה או על מתן אשראי.

החריג הוא מצב שבו עמלה כזו מצוינת במפורש בחוזה כשירות נפרד.

אם הלווה מתקשה בהחזרים, המלווה יצטרך להציע פתרון לפני פנייה להליכים משפטיים

שינוי חשוב נוסף ייכנס לתוקף ב־20 בנובמבר 2026.

אם הלווה מתקשה להחזיר את האשראי, המלווה לא יוכל לעבור מיד להליך משפטי.

לפני פנייה לבית משפט או להליכי הוצאה לפועל, עליו להציע פתרונות להסדרת ההחזר או לשינוי תנאי ההלוואה.

בין האפשרויות:

• דחיית תשלום
• הפחתת הריבית
• הארכת תקופת ההלוואה
• איחוד חובות.

בנוסף, המלווה יהיה חייב למסור ללווה פרטי קשר של גופים שמעניקים סיוע ללא תשלום לאנשים המתמודדים עם חובות.

כללים נוספים לגבי אשראי וחישובים

החוק קובע גם שימוש בטפסים אירופיים אחידים למסירת מידע לצרכנים — SECCI.

לצורך חישוב העלות השנתית הכוללת של ההלוואה (RPMN) נקבעות הנחות מתמטיות מיוחדות.

בין היתר:

• מסגרת אשראי משוערת של 1,500 אירו, אם לא נקבעה מסגרת מרבית
• לצורכי החישוב, חודש נחשב ל־30.41666 ימים, כלומר 365 ימים חלקי 12.

נשמרת הזכות לבטל את הסכם האשראי בתוך 14 ימים קלנדריים.

גם המגבלה על עמלת פירעון מוקדם נשארת בתוקף: 1% או 0.5%, בהתאם לתקופה שנותרה עד לסיום ההסכם.

עבור לווים מעל גיל 65, נקבעת תקרה לתקופת ההלוואה.

מתי בדיוק חלים השינויים: לוח זמנים קצר

מ־1 בדצמבר 2025 כבר חלים:

• ביטול חוק מס' 526/2023 Z. z.
• סיום הזכאות הקודמת לסיוע ממשלתי במשכנתא
• מנגנון הפיצוי הבנקאי למשכנתאות
• בדיקת הכנסות באמצעות רשות המסים הסלובקית
• פטור ממס הכנסה על הפיצוי
• הסיוע לא נחשב להכנסה לצורך חישוב חלק מהקצבאות והפיצויים הסוציאליים.

מ־20 בנובמבר 2026 ייכנסו לתוקף:

• איסור על מתן אשראי צרכני ללא רישיון
• שלוש רמות רישוי של NBS
• תקרת עמלה למתווכים פיננסיים
• איסורים חדשים על שיטות מכירה אגרסיביות
• חובה להציע ללווה פתרון להסדרת החוב לפני פנייה לבית משפט או להליכי הוצאה לפועל.

עד 20 במרץ 2027
לגופים הפועלים כיום ב"שוק האפור" ניתנת תקופת מעבר להתאמת הפעילות לדרישות החדשות.

עד 30 בנובמבר 2027
תוכנית הסיוע הבנקאי למשכנתאות ממשיכה לפעול.

עד אותו מועד יש למחוק גם מידע אישי שלא נעשה בו שימוש במסגרת הפעלת התוכנית.

אילו שינויים נוספים כולל החוק

מעבר לסיוע במשכנתאות ולרישוי מלווים, חוק מס' 312/2025 Z. z. כולל גם:

• שינויים בחוק מס' 90/2016 Z. z., ולא ביטול מלא שלו
• ביטול מלא של חוק מס' 526/2023 Z. z. ושל חוק מס' 129/2010 Z. z.
• טפסי SECCI ייעודיים למסירת מידע לצרכנים
• כללים לחישוב RPMN
• הגבלת תקופת ההלוואה ללווים מעל גיל 65
• מגבלה על עמלת פירעון מוקדם — 1% או 0.5%, בהתאם לתקופה שנותרה עד לסיום ההסכם
• החוק מתיר להעביר מידע על לווים בין הבנקים, רשות המסים ומשרד העבודה. העברה כזו אינה נחשבת להפרה של סודיות בנקאית או סודיות מס
• מחיקת מידע אישי שלא נעשה בו שימוש עד 30 בנובמבר 2027.