כללי המשכנתא החדשים בסלובקיה מ־2026: מה ישתנה לרוכשי דירה ראשונה, צעירים ומשקיעי נדל״ן

החל מ-1 באוקטובר 2026 מתוכננים בסלובקיה שינויים בכללי מתן המשכנתאות. הבנק הלאומי של סלובקיה (NBS) — מציע להחיל מגבלות LTV שונות על קבוצות שונות של לווים. מדובר בעדכון חשוב לכל מי שמתכנן לקנות דירה או בית בסלובקיה, לקחת משכנתא לדירה הראשונה, להשקיע בנדל״ן, או שכבר מחזיק בכמה נכסי מגורים.

השינוי המרכזי נוגע למדד LTV — היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס. עבור צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה, התקרה עשויה להיות מקלה יותר: עד 90% משווי הנכס. לעומת זאת, מי שרוכש נכס מגורים שלישי או יותר צפוי לעמוד בפני תנאים מחמירים יותר: תקרת המימון, כלומר שיעור ה־LTV תרד ל-70%. עבור רוב שאר הלווים, הכלל הבסיסי צפוי להישאר ללא שינוי — עד 80%.

במאמר הזה נסביר מי יושפע מהכללים החדשים, איך הבנקים יבדקו כמה דירות או ביתים כבר נמצאים בבעלות הלווה, מדוע NBS מבצע את השינוי, ומה חשוב במיוחד לדעת אם אתם זרים המתגוררים בסלובקיה עם אישור שהייה זמני, תושבות קבע, או רק מתכננים מעבר למדינה.

מה זה LTV ולמה המדד הזה חשוב

LTV הוא מדד שמראה איזה חלק משווי הנכס הבנק מוכן לממן באמצעות משכנתא. לדוגמה, אם דירה עולה 200,000 אירו והבנק מאשר משכנתא עם LTV של 80%, סכום ההלוואה המקסימלי יהיה 160,000 אירו. את היתרה — 40,000 אירו — הרוכש יצטרך להביא מהון עצמי או להסדיר בדרך אחרת שמקובלת על הבנק.

ככל שה־LTV גבוה יותר, כך הרוכש צריך פחות הון עצמי כמקדמה. מצד שני, מבחינת הבנק והמערכת הפיננסית, LTV גבוה יותר פירושו גם סיכון גבוה יותר. אם הלווה מפסיק לשלם והנכס מאבד מערכו, ייתכן שהבטוחה לא תספיק כדי לכסות את החוב.

זו הסיבה ש־NBS קובע מגבלות LTV ומעדכן אותן מעת לעת, בהתאם למצב בשוק הנדל״ן ובשוק המשכנתאות.

אילו מגבלות LTV חדשות מציע NBS

לפי הבנק הלאומי של סלובקיה, הכללים החדשים יחלקו את הלווים לשלוש קבוצות עיקריות.

1. צעירים שרוכשים דירה ראשונה — LTV עד 90%

הקלה משמעותית יותר מיועדת לאנשים עד גיל 35 שרוכשים או בונים את דירתם הראשונה. התנאי המרכזי: אף אחד מהלווים לא אמור להחזיק בנכס מגורים.
עבור קבוצה זו מוצע להעלות את תקרת ה־LTV מ־80% ל־90%. המשמעות היא שצעירים הרוכשים נכס למגורים עשויים להזדקק לפחות הון עצמי עבור התשלום הראשוני.

לדוגמה, ברכישת דירה בשווי 200,000 אירו, משכנתא עם LTV של 90% יכולה תאורטית לכסות עד 180,000 אירו. במקרה כזה ההון העצמי הנדרש יהיה כ־20,000 אירו, ולא כ־40,000 אירו כפי שהיה נדרש במימון של 80%.

עם זאת, חשוב להבין: תקרת LTV איננה הבטחה שהמשכנתא תאושר. הבנק עדיין יבדוק את ההכנסה, רמת ההתחייבויות, יציבות התעסוקה, היסטוריית האשראי והיכולת של הלקוח לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך זמן.

2. רכישת נכס מגורים שלישי או נוסף — LTV עד 70%

עבור לווים שכבר מחזיקים בשני נכסי מגורים או יותר, התנאים צפויים להיות מחמירים יותר. בעת רכישת נכס מגורים שלישי וכל נכס נוסף אחריו, תקרת ה־LTV תרד מ־80% ל־70%.

הכלל הזה יחול ללא קשר לגיל הלווה, למטרת ההלוואה או לאופן השימוש בנכס — מגורים, השכרה, שימוש לנופש או כל מטרה אחרת.
אם אדם כבר מחזיק בשתי דירות ורוצה לקנות דירה שלישית, הבנק יוכל לממן חלק קטן יותר מהעסקה. בנכס בשווי 200,000 אירו, תקרת LTV של 70% פירושה משכנתא של עד 140,000 אירו, והון עצמי של כ־60,000 אירו.

לפי ההיגיון של NBS, רכישה כזו היא לרוב בעלת אופי השקעה, ולכן ראוי שהלווה ייכנס לעסקה עם שיעור גבוה יותר של הון עצמי.

3. שאר הלווים — LTV עד 80%

לקוחות שאינם משתייכים לקבוצת הצעירים הרוכשים דירה ראשונה, וגם אינם רוכשים נכס מגורים שלישי או נוסף, יישארו תחת הכלל הבסיסי: LTV עד 80%.

כלומר, אם זו אינה רכישת הדירה הראשונה שלכם, אבל גם לא מדובר בנכס המגורים השלישי או הבא אחריו, הכללים הסטנדרטיים לא צפויים להשתנות באופן מהותי.

באילו מקרים נוספים הבנק יוכל לאשר משכנתא עד 90% משווי הנכס

בעבר הבנקים יכלו להעניק חלק מהמשכנתאות עם LTV גבוה מהתקרה הרגילה של 80% — עד 90%. בפועל, האפשרות הזו שימשה לרוב צעירים שרכשו נכס ראשון. לאחר השינוי, לצעירים עד גיל 35 שרוכשים דירה ראשונה צפויה להיות מסגרת נפרדת של עד 90%.

לכן, עבור לקוחות אחרים האפשרות לקבל משכנתא עד 90% תישאר קיימת, אך תהיה מוגבלת יותר: הלוואות כאלה יוכלו להוות עד 5% בלבד מכלל המשכנתאות החדשות.

עם זאת, רוכשי נכס מגורים שלישי או נוסף לא יוכלו ליהנות מהחרגה כזו. עבורם תחול התקרה המחמירה יותר — עד 70% משווי הנכס.

איזו נדל״ן נחשב לצורך הכללים החדשים

NBS מדגיש כי מדובר בנדל״ן למגורים. כלומר, דירות, בתים ונכסים אחרים שניתן להשתמש בהם למגורים.
לעומת זאת, לא יילקחו בחשבון:

• קרקעות;
• נכסים שעדיין אינם בנויים, כאשר הבנייה שלהם מיועדת להיות ממומנת בהמשך;
• נכסים הנמצאים מחוץ לסלובקיה.

כלומר, הבנק יבחן רק נכסי מגורים שנמצאים בשטח סלובקיה.

איך הבנק יידע כמה נכסים יש ללווה

מספר הנכסים ייבדק באמצעות מרשם המקרקעין הסלובקי — kataster nehnuteľností. הבדיקה לא תתייחס רק לבעלות מלאה, אלא גם לחלקים בבעלות משותפת, אם חלקו של הלווה בנכס הוא לפחות 50%.

אם המשכנתא נלקחת יחד עם לווה נוסף, מספר הנכסים יחושב במצטבר עבור כל הלווים. לדוגמה, אם אחד מבני הזוג מחזיק בדירה אחת והשני מחזיק בדירה נוספת, יחד הם עשויים להיחשב כבעלי שני נכסי מגורים.

למה NBS משנה את הכללים

NBS מסביר את השינוי במצב שהתפתח בשוק הדיור בסלובקיה. בשנים האחרונות גבר הביקוש להשקעות בנדל״ן, ויותר ויותר נכסים נרכשים על ידי אנשים שכבר מחזיקים בדירה או בבית.

לפי נתוני NBS, בשנת 2025 יותר ממחצית מהדירות והבתים נרכשו על ידי אנשים שכבר היה בבעלותם לפחות נכס אחד. בנוסף, 16% מהמשכנתאות ניתנו ללקוחות שכבר החזיקו בעבר בשני נכסים לפחות.

מבנה כזה של ביקוש מקשה על רכישת דירה ראשונה, במיוחד עבור משפחות צעירות ואנשי מקצוע צעירים. גם כאשר נבנות דירות חדשות, לרוכשים צעירים עדיין קשה לעיתים לצבור את ההון העצמי הנדרש.

מצד שני, ביקוש מצד משקיעים עלול להגביר תנודות במחירי הנדל״ן. בתקופות של עליות מחירים הוא עשוי להאיץ את השוק עוד יותר. בתקופות של האטה או ירידה, משקיעים עלולים למכור נכסים מהר יותר — וכך להעמיק את הירידות. לכן NBS מבקש לצמצם סיכונים עבור הבנקים ועבור היציבות הפיננסית של המערכת.

למה צעירים לא מקבלים משכנתא של 100%

NBS מתייחס בנפרד לשאלה מדוע לא מעלים את התקרה לצעירים ל־100%. במשכנתא של 100% הלווה אינו נדרש להון עצמי כלל, וזה מגדיל משמעותית את הסיכון.

הון עצמי אינו רק עניין כספי. הוא גם מעיד על משמעת פיננסית: היכולת לחסוך, ליצור רזרבה ולקבל החלטת רכישה באופן אחראי. בנוסף, מימון של 100% עלול לגרום למשקי בית לקחת על עצמם התחייבות גבוהה מדי ביחס ליכולת ההחזר שלהם.

לכן תקרת 90% שמוצעת לצעירים היא למעשה פשרה: היא מקלה על רכישת דירה ראשונה, בלי לדחוף את שוק המשכנתאות לרמת סיכון גבוהה מדי.

נקודה חשובה לזרים: אישור שהייה זמני, תושבות קבע ואזרחות

אם אתם מתכננים לרכוש נכס בסלובקיה כזרים ורוצים לקחת משכנתא, חשוב לקחת בחשבון: ההקלות החדשות ב־LTV עבור צעירים שרוכשים דירה ראשונה רלוונטיות בדרך כלל ללקוחות בעלי אזרחות סלובקית או תושבות קבע. עבור מחזיקי אישור שהייה זמני, תנאי המשכנתא נשארים ללא שינוי ותלויים במדיניות הפנימית של הבנק הספציפי, במעמד השהייה, בהכנסות ובמסמכים שהלווה יכול להציג.

לכן, לפני הגשת בקשה למשכנתא, כדאי להבין מראש איך מקבלים אשרת שהייה זמנית וקבועה בסלובקיה וגם לבדוק מול הבנק הספציפי אילו תנאי משכנתא עשויים להיות רלוונטיים עבורכם.

מה עושים אם כבר יש לכם נכס

אם אתם מתחת לגיל 35 אבל כבר מחזיקים בנכס מגורים, הזכאות האוטומטית ל־LTV של 90% עבור דירה ראשונה לא תחול, משום שהתנאי של “דירה ראשונה” אינו מתקיים.

עם זאת, NBS מציין שבמצבים מסוימים בחיים ייתכן שלקוח יוכל לבקש חריגה. למשל, כאשר משפחה קונה נכס חדש לפני שמכרה את הישן, כאשר נכס התקבל בירושה, כאשר מדובר בנכס נופש, או כשיש מצב מורכב של בעלות משותפת בנכס.

ההחלטה האם לאשר חריגה מתקבלת על ידי הבנק הספציפי. לכן במקרים כאלה חשוב במיוחד להכין מראש הסבר ברור ומסמכים תומכים.

איך הכללים החדשים עשויים להשפיע על השוק

המגבלות החדשות אינן אוסרות על רכישת נדל״ן להשקעה ואינן חוסמות את הגישה למשכנתאות. עם זאת, עבור חלק מהרוכשים של נכס מגורים שלישי או נוסף, יהיה צורך בהון עצמי גבוה יותר.

NBS מעריך שהשינויים ישפיעו על כ־7% מהמשכנתאות הניתנות. מטרת הרגולטור אינה לעצור בנייה או פרויקטים של יזמים, אלא ליצור מבנה בריא יותר של ביקוש לדיור.

עבור צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה, לעומת זאת, השינוי עשוי להיות הזדמנות להיכנס לשוק מוקדם יותר — במיוחד כאשר החסם המרכזי הוא מחסור בהון עצמי לתשלום הראשון.

מי צריך להיערך כבר עכשיו

הכללים החדשים חשובים במיוחד לכמה קבוצות:

• צעירים עד גיל 35 שמתכננים לקנות דירה ראשונה;
• משפחות שרוצות לשפר את תנאי המגורים שלהן;
• זרים עם אישור שהייה זמני או תושבות קבע ששוקלים לקחת משכנתא בסלובקיה;
• משקיעים שרוכשים נכס שני, שלישי או נוסף;
• בעלי חלקים בנכסי מגורים;
• קונים שמתכננים עסקה לאחר 1 באוקטובר 2026.

אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בסלובקיה, כדאי להעריך את המצב שלכם מראש: כמה נכסים כבר רשומים על שמכם, מהו מעמד השהייה שלכם, כמה הון עצמי עומד לרשותכם, ולאיזה סכום משכנתא תוכלו לצפות באופן ריאלי.

צריכים עזרה עם משכנתא או רכישת נכס בסלובקיה?

כללי ה־LTV החדשים עשויים להקל על חלק מהלקוחות ברכישת דירה ראשונה, ובמקביל להקשות על מימון רכישות השקעה. אבל ההחלטה הסופית תמיד תלויה במקרה הספציפי: מעמד השהייה, ההכנסה, הבנק, הנכס והמסמכים.

צוות ToGetThere יעזור לכם להבין אילו תנאי משכנתא בסלובקיה עשויים להתאים למצב שלכם, איך להתכונן לרכישת נכס, ואילו צעדים כדאי לבצע מראש.

קבעו פגישת ייעוץ עם צוות ToGetThere — נבדוק את המצב שלכם, נסביר אילו אפשרויות עומדות בפניכם ונעזור לכם להתכונן לרכישת נכס בסלובקיה בצורה מסודרת וללא סיכונים מיותרים.