Новые правила ипотеки в Словакии с 2026 года: что изменится для молодых покупателей и инвесторов

С 1 октября 2026 года в Словакии планируют изменить правила ипотечного кредитования: Национальный банк Словакии (NBS) вводит разные лимиты LTV для разных групп заёмщиков. Это важная новость для тех, кто планирует купить квартиру или дом в Словакии, оформить ипотеку на первое жильё, инвестировать в недвижимость или уже владеет несколькими объектами.

Главное изменение касается показателя LTV — соотношения суммы ипотечного кредита к стоимости недвижимости. Для молодых покупателей первого жилья лимит может стать мягче: до 90%. Для тех, кто покупает третью и последующую жилую недвижимость, наоборот, условия станут строже: лимит снизится до 70%. Для большинства остальных клиентов базовое правило останется прежним — до 80%.

Разбираем, кого затронут новые правила, как банки будут считать количество объектов недвижимости, почему NBS вводит изменения и что важно учитывать иностранцам, которые живут в Словакии по ВНЖ, ПМЖ или только планируют переезд.

Что такое LTV и почему этот показатель важен

LTV показывает, какую часть стоимости недвижимости банк готов профинансировать за счёт ипотечного кредита. Например, если квартира стоит 200 000 евро, а банк одобряет ипотеку с LTV 80%, максимальная сумма кредита составит 160 000 евро. Остальные 40 000 евро покупатель должен внести из собственных средств или закрыть другим допустимым способом.

Чем выше LTV, тем меньше собственных накоплений нужно покупателю на старте. Но для банка и финансовой системы высокий LTV означает больший риск: если заёмщик перестанет платить, а стоимость недвижимости снизится, залога может не хватить для покрытия долга.

Именно поэтому NBS регулирует лимиты LTV и периодически корректирует правила, реагируя на ситуацию на рынке недвижимости и ипотечного кредитования.

Какие новые лимиты LTV предлагает NBS

По информации Национального банка Словакии (NBS), новые правила разделят заёмщиков на три основные группы.

1. Молодые покупатели первого жилья — LTV до 90%

Более мягкий лимит предусмотрен для людей до 35 лет, которые покупают или строят своё первое жильё. Важное условие: ни один из заёмщиков не должен владеть жилой недвижимостью.

Для этой группы лимит LTV предлагается повысить с 80% до 90%. Это означает, что при покупке недвижимости молодым покупателям может понадобиться меньше собственных средств для первоначального взноса.

Например, при покупке квартиры за 200 000 евро ипотека с LTV 90% теоретически может покрыть до 180 000 евро. Собственный взнос составит около 20 000 евро, а не 40 000 евро, как при LTV 80%.

Но важно понимать: лимит LTV — это не гарантия одобрения кредита. Банк всё равно будет оценивать доход, долговую нагрузку, стабильность занятости, кредитную историю и способность клиента регулярно выплачивать ипотеку.

2. Покупка третьей и последующей недвижимости — LTV до 70%

Для заёмщиков, которые уже владеют двумя или более жилыми объектами недвижимости, условия станут строже. При покупке третьего и каждого следующего объекта лимит LTV снизится с 80% до 70%.

Это правило будет применяться независимо от возраста заёмщика, цели кредита и того, как используется недвижимость: для проживания, аренды, отдыха или других целей.

Если человек уже владеет двумя квартирами и хочет купить третью, банк сможет профинансировать меньшую часть стоимости покупки. При объекте стоимостью 200 000 евро лимит LTV 70% означает кредит до 140 000 евро, а собственный вклад — около 60 000 евро.

По логике NBS, такая покупка чаще имеет инвестиционный характер, поэтому заёмщик должен входить в сделку с большим объёмом собственных средств.

3. Остальные заёмщики — LTV до 80%

Для клиентов, которые не попадают ни в категорию молодых покупателей первого жилья, ни в категорию покупателей третьей и последующей недвижимости, базовый лимит останется на уровне 80%.

То есть если вы покупаете жильё не впервые, но при этом это не третья и не последующая жилая недвижимость, стандартные правила существенно не меняются.

В каких ещё случаях банк сможет одобрить ипотеку до 90% стоимости недвижимости

Раньше банки могли выдавать часть ипотек с LTV выше стандартных 80% — максимум до 90%. На практике этим чаще всего пользовались молодые покупатели. После изменений для молодых людей до 35 лет, которые покупают первое жильё, лимит 90% будет предусмотрен отдельно.

Поэтому для остальных клиентов возможность получить ипотеку до 90% сохранится, но будет ограничена: такие кредиты смогут составлять только до 5% от общего объёма новых ипотек.

При этом для покупателей третьей и последующей жилой недвижимости исключения не предусмотрены. Для них будет действовать более строгий лимит — до 70% стоимости объекта.

Какая недвижимость учитывается

NBS уточняет, что речь идёт о жилой недвижимости. Сюда относятся квартиры, дома и другие объекты, которые могут использоваться для проживания.

При этом не учитываются:

• земельные участки;
• недостроенная недвижимость, строительство которой только планируется финансировать;
• недвижимость за пределами Словакии.

То есть банк будет смотреть только на жилую недвижимость на территории Словакии.

Как банк узнает, сколько недвижимости у заёмщика

Количество объектов недвижимости будет проверяться через кадастр недвижимости — kataster nehnuteľností. При этом учитывается не только полная собственность, но и доля в объекте, если она составляет не менее 50%.

Если ипотека оформляется с созаёмщиком, количество объектов будет считаться суммарно по всем заёмщикам. Например, если один человек владеет одной квартирой, а второй — ещё одной, вместе они уже могут считаться владельцами двух жилых объектов.

Почему NBS меняет правила

NBS объясняет изменения ситуацией на рынке жилья. В последние годы в Словакии усилился инвестиционный спрос на недвижимость. Всё больше объектов покупают люди, которые уже владеют жильём.

По данным NBS, в 2025 году более половины квартир и домов купили люди, у которых уже была хотя бы одна недвижимость. Кроме того, 16% ипотечных кредитов получили клиенты, ранее владевшие как минимум двумя объектами.

Такая структура спроса осложняет покупку первого жилья, особенно для молодых семей и молодых специалистов. Даже если на рынке появляются новые квартиры, молодым покупателям часто сложно накопить необходимый первоначальный взнос.

С другой стороны, инвестиционный спрос может усиливать колебания цен. В период роста он дополнительно разгоняет рынок, а в период ухудшения ситуации инвесторы могут быстрее продавать объекты, усиливая падение цен. Поэтому NBS стремится снизить риски для банков и финансовой системы.

Почему молодым людям не дают 100% ипотеку

NBS отдельно объясняет, почему лимит для молодых покупателей не повышают до 100%. При 100% ипотеке заёмщику не нужны собственные накопления, а это существенно увеличивает риски.

Собственный взнос выполняет не только финансовую, но и дисциплинирующую функцию: он показывает, что клиент умеет формировать резерв и ответственно подходит к покупке недвижимости. Кроме того, при 100% финансировании домохозяйства могут брать на себя слишком высокую долговую нагрузку.

Поэтому предложенный лимит 90% — это компромисс: молодым покупателям становится проще купить первое жильё, но система не переходит к чрезмерно рискованному кредитованию.

Важный нюанс для иностранцев: ВНЖ, ПМЖ и гражданство

Если вы планируете покупку жилья в Словакии как иностранец и хотите оформить ипотеку, важно учитывать: новые послабления по LTV для молодых покупателей первого жилья, как правило, актуальны для клиентов со словацким гражданством или ПМЖ. Для держателей ВНЖ условия ипотечного кредитования остаются без изменений и зависят от внутренней политики конкретного банка, статуса проживания, доходов и полного пакета документов заёмщика.

Поэтому перед подачей заявки стоит заранее разобраться, Как получить временный и постоянный вид на жительство в Словакии
а также уточнить в конкретном банке, на какие условия ипотеки вы можете рассчитывать.

Что делать, если вы уже владеете недвижимостью

Если вы моложе 35 лет, но уже владеете жильём, автоматическое право на LTV 90% для первого жилья не применяется, потому что условие «первого жилья» не выполняется.

Однако NBS допускает, что в отдельных жизненных ситуациях клиент может претендовать на исключение. Например, если семья покупает новую недвижимость до продажи старой, получила объект по наследству, владеет рекреационной недвижимостью или находится в сложной ситуации совместной собственности.

Решение о применении исключения принимает конкретный банк. Поэтому в таких случаях особенно важно заранее подготовить объяснение ситуации и документы.

Как новые правила могут повлиять на рынок

Новые лимиты не запрещают покупку инвестиционной недвижимости и не закрывают доступ к ипотекам. Но для части покупателей, которые приобретают третью и последующую недвижимость, потребуется больше собственных средств.

NBS ожидает, что изменения затронут примерно 7% предоставляемых ипотек. При этом цель регулятора — не остановить строительство или девелоперские проекты, а сделать структуру спроса на жильё более здоровой.

Для молодых покупателей первого жилья, наоборот, изменения могут стать возможностью быстрее выйти на рынок, особенно если главным барьером был недостаток накоплений для первоначального взноса.

Кому стоит подготовиться уже сейчас

Новые правила особенно важны для нескольких групп:

• молодые люди до 35 лет, которые планируют купить первое жильё;
• семьи, которые хотят улучшить жилищные условия;
• иностранцы с ВНЖ или ПМЖ, рассматривающие ипотеку в Словакии;
• инвесторы, покупающие вторую, третью или последующую недвижимость;
• владельцы долей в жилой недвижимости;
• покупатели, которые планируют сделку после 1 октября 2026 года.

Если вы планируете ипотеку в Словакии, лучше заранее оценить свою ситуацию: сколько объектов недвижимости уже есть в собственности, какой у вас статус проживания, какой размер первоначального взноса доступен и на какую сумму кредита можно рассчитывать.

Нужна помощь с ипотекой или покупкой недвижимости в Словакии?

Новые правила LTV могут облегчить покупку первого жилья для одних клиентов и усложнить финансирование инвестиционных покупок для других. Но итоговое решение всегда зависит от конкретной ситуации: статуса проживания, дохода, банка, объекта недвижимости и документов.

Команда ToGetThere поможет разобраться, какие условия ипотеки в Словакии могут подойти именно вам, как подготовиться к покупке недвижимости и какие шаги лучше сделать заранее.

Запишитесь на консультацию — мы оценим вашу ситуацию, объясним возможные варианты и поможем подготовиться к покупке жилья в Словакии без лишних рисков.