משכנתא לדירה בחו"ל

משקיעים רבים בישראל החלו לאורך השנים להפנות תשומת לב רבה יותר ויותר לנכסים בחו"ל כנתיב השקעה. בניגוד לנהלי המשכנתא שנוגעים לרכישת נכס בישראל, הליך לקיחת המשכנתא עלול להיות מורכב יותר עבור קניית נכסים בחו"ל. מאמר זה יענה על כמה שאלות שעלולות להיות לכם בנושא, ויספק מידע אודות משכנתא לדירה בחו"ל.

משכנתא לדירה בחו"ל – מהי וכיצד משתמשים בה

משכנתא הינה סוג ספציפי של הלוואה שנלקחת מהבנק ישירות לטובת רכישת נכס. השוני מהלוואה רגילה הוא שהנכס שנקנה באמצעות כספי ההלוואה משועבד לבנק עד החזרת כספי ההלוואה. לאחר מכן, הנכס משתייך לקונה. גם לפני החזרת המשכנתא הקונה יכול להשתמש בנכס או להשכיר אותו. גם אם יש לקונה משכנתא בישראל, הוא עדיין יכול לקחת משכנתא לדירה בחו"ל.

בנקים רבים בישראל מאפשרים לקיחת משכנתא עבור רכישת נכסים בחו"ל. ישנה גם האפשרות לפנות לחברה חוץ בנקאית עבור המשכנתא. חברות חוץ בנקאיות נוטות להיות משוחררות יותר בנתינת משכנתאות מבנקים, כי הסיכון עבורן נמוך יותר. הדבר אומר שחברה חוץ בנקאית עלולה להציב דרישות אשראי נמוכות יותר מאשר בנקים.

הליך לקיחת המשכנתא

בניגוד למשכנתא שניתנת עבור נכסים בארץ, משכנתא שניתנת עבור נכסים בחו"ל יוצר מורכבות נוספת. ושלא כמה משכנתא בארץ, הנכס שהבנק משעבד הינו נכס שהרוכש כבר מחזיק בארץ. במילים אחרות, אדם שלוקח משכנתא עבור דירה בחו"ל צריך למשכן את ביתו הקיים בישראל על מנת לקבל את ההלוואה עבור רכישת הנכס.

ניתן גם לקחת משכנתא משכנתא לדירה בחו"ל מבנק במדינה שבה קונים את הדירה, עם תקופת משכנתא מינימלית של כארבע שנים למשקיעים זרים.  במידה והרוכש יכול להצהיר על הכנסה שוטפת, המשכנתא מבנק זר יכולה לכסות עד 70% מעלות הנכס. רוכש שלא מספק הצהרה שכזו יוגבל לכ60%. בפועל, מדובר במימון קטן יחסית ביחס למשכנתא שתינתן לקניית נכס בישראל. עם זאת, מחירי הנדל"ן הנמוכים יותר בחו"ל אומרים שאפילו עם התנאים האלו, קניית נכס בחו"ל עשויה להיות משתלמת הרבה יותר.

משכנתא באירופה – אילו סוגים קיימים ומה הכי כדאי?

משכנתא באירופה יכולה לבוא בכמה צורות, בהתאם להסכם עם הבנק. משכנתא על בסיס תשואה, לדוגמא, דורשת תשלום פרופורציונלי להכנסה שהנכס מפיק בכל חודש. הדבר משמש לדירות שנרכשות על מנת להשכיר, ומאפשר לשלם בקצב שיבטיח רווחים. הלוואה המבוססת על מטבע חוץ קושרת עצמה בערכו של מטבע זר, וקובעת את ההחזר החודשי על פי שער המטבע. בגלל כל הסיבוך המוגבר והסיכון הכרוכים בלקיחת משכנתא באירופה, יש לקחת בחשבון את האופציה להיעזר ביועץ משכנתאות. היועץ יעזור לכם לברר פרטים מדויקים בנוגע לתנאי משכנתא באירופה, לקבוע את שווי העסקה, לבחור את אופציית המשכנתא המשתלמת ביותר, ולעקוב אחרי הוצאות נוספות שעלולות להיווצר. הרבה ישראלים נוטים להיעזר גם במלווה ישראלי, שיסייע להם בכל ההליכים שנדרשים להתבצע בחו"ל, כגון סקירת הדירה וביצוע הליכי המכירה.

קבלת משכנתא לדירה בחו"ל - בסלובקיה

סלובקיה לא מגבילה משקיעים זרים בביצוע עסקאות נדל"ן, מה שהופך אותה לקרקע טובה להשקעות. זר שהוא תושב קבע בסלובקיה יכול לקבל משכנתא בקלות יחסית במידה ויש לו ההכנסה היציבה הנדרשת.

עם זאת, זרים בעלי אשרת שיהיה זמנית עלולים להיתקל בקשיים בקבלת משכנתא או הלוואה. האפשרות הנוחה ביותר במקרה זה היא קבלת משכנתא חסרת תכלית. מדובר במשכנתא שדומה להלוואה רגילה, וכמעט כל הבנקים בסלובקיה נותנים אותה. החלק הכי חשוב הוא שהלוואה זו לא דורשת הצגת נכס ספציפי לרכישה בשלבים הראשונים. זה מקרה די מיוחד ולא בכל מדינות האיחוד דבר כזה קיים, מה שעושה את סלובקיה לאופציה מועדפת אם מעוניינים לקחת משכנתא באירופה.

ההליך מתחיל בהגעה לבנק והגשת בקשה בצירוף תעודה מזהה. לאחר מכן, הבנק משתמש בגישה שלו למסד הנתונים של חברת הביטוח הממלכתית, הגורם שמחשב את דמי הביטוח החודשיים עבור כל האנשים שחיים בסלובקיה, בין אם אזרחים או זרים בעלי אישור שהיה. הבנק לומד מנתונים אלה את גובה ההכנסה של המבקש, ומחליט על בסיס זה האם להנפיק את המשכנתא.

משכנתא חסרת תכלית לא יכולה להישאר על חשבון המבקש למשך יותר משלושה חודשים עד חצי שנה. לאורך תקופת הזמן הזו, על המבקש למסור לבנק את פרטי הנכס הספציפי שברצונו לרכוש. הבנק עורך עבור עצמו על בסיס זה הסכם משכון, והלקוח מציג חוזה זה למתווך שלו.

אפשרות נוספת היא לבקש את המשכנתא במשותף עם אזרח סלובקי לו הכנסה מתאימה. המבקש והשותף ניגשים יחדיו ולבנק לקחת את המשכנתא. המבקש הוא זה שמקבל את הכסף וצריך להחזיר אותו, אך השותף נמצא שם על מנת לכסות את המשכנתא עבור הבנק במידה והמבקש מפסיק לשלם.

לסיכום

נדל"ן בחו"ל, ובייחוד בסלובקיה, מהווה נתיב השקעה מניב ויציב, ועם ייעוץ מתאים המשקיעים יכולים לקחת משכנתא באירופה על מנת לכסות את הוצאות ההשקעה בדומה לרכישה בארץ. אנחנו נשמח לסייע לכם ולספק מידע נוסף בנושא זה.