רכישת נדל״ן בסלובקיה: מאיפה מתחילים?

רוצים דירה באירופה בלי לשלם מיליון יורו ובלי להיתקע בבירוקרטיה אינסופית? סלובקיה היא לגמרי אופציה ששווה לבדוק. המחירים עדיין סבירים, השוק יציב, המיסים נמוכים יחסית, והבירוקרטיה… נסבלת.

בואו נעשה סדר: מאיפה מתחילים אם החלטתם לקנות נדל״ן דווקא בסלובקיה.

למה דווקא סלובקיה?

סלובקיה היא יעד שעדיין לא כולם גילו בשוק הנדל״ן האירופי — ומושכת יותר ויותר משקיעים מחו״ל.
ב-2025 המחיר הממוצע למ״ר הוא בערך €2,777 — כמעט חצי מהמחיר במדינות כמו צרפת. והמחירים גם ממשיכים לעלות: בשלוש השנים האחרונות נרשמה עלייה של כ-10%.

מעבר לזה, יש עוד כמה יתרונות ברורים:

• רכישה פתוחה לזרים (עם כמה חריגים)
  
• מיסי נדל״ן נמוכים יחסית
  
• הוצאות שוטפות לא גבוהות
  
• ביקוש חזק לשכירות בזכות תיירות והגירה

האם זרים יכולים לקנות נדל״ן בסלובקיה?

כן — וברוב המקרים זה די פשוט.
ההגבלות העיקריות חלות על:

• רכישת קרקע חקלאית ויערות (בעיקר לאזרחים מחוץ לאיחוד האירופי)
  
• נכסים מוגנים / אתרי מורשת
  

אבל כל היתר פתוח: דירות, בתים ונדל״ן מסחרי — בלי צורך באישורים מיוחדים מהמדינה.

חשוב לדעת:

בעלות על נכס לא מקנה אשרת שהייה באופן אוטומטי. אם אתם מתכננים מעבר — תצטרכו בסיס חוקי (עבודה / לימודים / עסק).
ולביקורים קצרים — אפשר בהחלט להוציא ויזת שנגן רב-פעמית.

איך נראית רכישת נדל״ן בסלובקיה — שלב אחרי שלב

1) מגדירים מטרה ותקציב

אתם קונים למגורים? להשכרה? כהשקעה?
זה ישפיע על הכול — מהעיר והאזור ועד סוג הנכס.

נקודה חשובה: יש משכנתא לזרים, אבל יש כמה תנאים שחשוב להכיר.
צריך הכנסה יציבה, ובדרך כלל גם ותק תעסוקתי (לעיתים סביב 3 שנים), וכל בנק עובד אחרת בהתאם למצב הפיננסי שלכם.

2) מחפשים נכסים

אפשר להתחיל לבד באתרים כמו: nehnutelnosti.sk, byty.sk, reality.sk
או לעבוד עם מתווך/חברה עם ניסיון.

הכי חשוב כאן: בדיקת מסמכים.
לבקש מהמוכר את נסח הבעלות (List vlastníctva), ולוודא שאין:

• שעבודים
  
• הליכים משפטיים
  
• חובות
  
• עיקולים
  

אפשר לבצע את הבדיקה גם אונליין. ב-Togetthere בדיקות כאלה כלולות כחלק מחבילת הליווי הסטנדרטית.

3) הסכם ראשוני ומקדמה

מצאתם נכס שמתאים?
בדרך כלל חותמים על הסכם ראשוני (Zmluva o budúcej zmluve) ומשלמים מקדמה של כ-3%.

לא חובה — אבל זה צעד חכם:
המוכר מוריד את הנכס מהשוק — ואתם מתקדמים לעסקה הסופית בצורה מסודרת.

4) חתימה על חוזה סופי

החוזה הסופי (Zmluva o prevode vlastníctva) נחתם:

• באופן אישי
  או
  
• באמצעות ייפוי כוח
  

התשלום לא עובר ישירות למוכר — אלא לחשבון נאמנות / חשבון ייעודי בעסקה.
המוכר מקבל את הכסף רק אחרי שהנכס נרשם על שמכם.
כך העסקה נעשית בצורה בטוחה ושקופה.

5) רישום בעלות בקדסטר

מגישים בקשה לקדסטר יחד עם:

• חוזה חתום
  
• מסמכים נלווים
  
• אישור שאין חובות על הנכס
  

משך הרישום:

• מסלול רגיל: 30 יום (כ-€100 ב-2025)
  
• מסלול מזורז: 15 יום (כ-€300 ב-2025)
  

בסיום הנכס רשום על שמכם — ואתם הבעלים באופן רשמי.

רוצים לחשב תקציב, להבין סיכונים, לוודא שהעסקה מתאימה בדיוק לכם ולרכוש נדל״ן בסלובקיה? 

צוות Togetthere ישמח לעשות לכם סדר עוד לפני שאתם מתחילים.

מה הלאה? מיסים והוצאות שחשוב להכיר

המסים על נכסים בסלובקיה נחשבים מתונים יחסית:

• אין מס רכישה (נשארות רק אגרות רישום)
  
• ייתכן מע״מ על דירות חדשות — תלוי בעסקה
  
• מס נדל״ן שנתי לפי עירייה — לרוב €100-150 בשנה
  
• מכירה לפני 5 שנים: מס רווח + ביטוח לאומי עשויים להגיע לכ-35%
  
• אחרי 5 שנים: בדרך כלל יש פטור

לא מגיעים לסלובקיה? אפשר לקנות גם מרחוק

Togetthere מציעה ליווי מלא גם בלי להגיע לסלובקיה:

• פגישת זום
  
• איתור נכסים וסיורי נכסים עם צילום/וידאו
  
• בדיקות, מו״מ וחוזים
  
• חתימה באמצעות ייפוי כוח
  
• מסירה מסודרת של המפתח
  

מי שכן רוצה להגיע ולראות — יכול להצטרף לסיור נכסים מרוכז:
יומיים עם ליווי אישי, הסעות, מלון וביקורים ב-8–10 נכסים.
עלות: €600 (העלות מתקזזת במקרה של רכישה).

סיכום: האם זה באמת משתלם?

אם אתם מחפשים נדל״ן באירופה במחיר שפוי — סלובקיה היא הזדמנות טובה בשוק האירופי.
ובשילוב ליווי מקצועי, התהליך יכול להיות הרבה יותר פשוט ועם ראש שקט.

צוות Togetthere, עם 15 שנות ניסיון בשוק הסלובקי, מלווה לקוחות מהשלב הראשון ועד הרישום בקדסטר — בצורה שקופה, בטוחה ומקצועית. 

השאירו פרטים וקבלו ייעוץ ראשוני ללא עלות.